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关于征求《孝感市住宅小区物业管理条例(草案)》修改意见的公告
发布时间:2017-11-13 来源:   作者: 
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20171031日,市届人大常委会第次会议对《孝感市住宅小区物业管理条例(草案)》进行了审议。为广泛听取意见,提高立法质量,现将该草案及说明予以公布,欢迎社会公众提出意见和建议。

通讯地址:市人大常委会法工委(市行政中心1100室)

    编:432000

联系电话:22811002281114(传真)

电子邮箱:xgfgw2015@163.com

意见反馈截止时间为20171215日。

 

                                         孝感市人大常委会办公室

                                              2017年11月13日

 

《孝感市住宅小区物业管理条例》

(草  案)

  

第一章  总则

第二章  前期物业管理

第三章  业主大会及业主委员会

第四章  物业服务

第五章  物业的使用与维护

第六章  老旧住宅小区物业管理

第七章  法律责任

第八章  附则

第一章    

第一条  为了规范住宅物业服务活动,加强物业市场监督管理,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条  本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动,适用本条例。

第三条  市、县(市、区)人民政府应当将物业管理工作纳入社区综合治理工作体系,建立物业综合管理协调和目标管理责任机制;制定和落实现代物业服务发展政策,并建立与之相适应的保障机制。

第四条  本市物业管理由市人民政府统一领导,建立以县(市、区)人民政府为主,街道办事处、乡镇人民政府为基础,分级负责、部门联动的管理体制。

县(市、区)人民政府负责领导、组织、协调本级各部门和街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内成立业主大会、选举业主委员会等工作的组织和指导,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解物业服务纠纷。

居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业综合管理相关工作,组织、动员辖区内单位和居(村)民参与物业综合管理相关活动。

第五条  市、县(市、区)人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

(一)对物业服务企业服务质量进行监督管理;

(二)对物业服务企业组织开展信用评价;

(三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;

(四)对物业的使用与维护进行监督管理;

(五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

(六)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;

(七)建立、维护物业服务和管理电子信息平台;

(八)处理物业服务活动中的投诉;

(九)法律、法规规定的其他职责。

市、县(市、区)人民政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、物价、环境保护、城市管理、工商、质检等有关部门按照各自职责在社区综合治理中共同做好物业管理工作。

供水、供电、供气等单位,应当在各自经营服务范围内按照合同约定提供公共服务,承担设施养护、维修责任,配合做好物业综合管理。

第六条  建立物业服务联席会议制度,联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加,具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

第七条  市、县(市、区)人民政府房产行政主管部门建立统一的业主电子投票系统,法律法规规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过电子投票系统进行决策。

第八条  建立物业管理信息公开公示制度。开发建设单位、物业服务企业、业主委员会应当及时在物业区域公开发布物业管理相关的权属、合同、价格、决定以及各项交由业主大会决议文件、资料信息。

第二章  前期物业管理

第九条  开发建设单位在办理项目预售许可证前,应当通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。

新建3万平方米以上的住宅项目,开发建设单位应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的,经属地房产行政主管部门同意,可以采取协议招标方式选聘物业服务企业。

第十条  开发建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限,期限未满,业主委员会与经业主大会决定选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自动终止。

第十一条  物业服务企业应在前期物业服务合同签订后,及时实施物业前期介入,并在前期物业管理期间履行以下职责:

(一)参与工程检查和分户验收,以楼栋为单位建立工程资料,发现工程存在质量、未按图纸施工等问题的,向开发建设单位、施工单位或相关专业管理部门提出整改建议;

(二)掌握物业管理区域内共用设施设备、各管网线路的布置,就设施、设备的安装位置、管线走向等事宜向开发建设单位提出建议,参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)对物业管理用房、业主委员会办公活动用房等配套设施建设情况,向属地房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报告;

(四)协助建设、规划等各行业主管部门督促开发建设单位、施工单位及市政专业经营单位整改开发建设中的遗留问题;

(五)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供前期物业服务并引导业主遵守约定,维护公共秩序;

(六)配合房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会筹备和召开、选举产生业主委员会工作;

(七)前期物业服务合同约定的其他事项。

开发建设单位组织工程竣工验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

第十二条  开发建设单位应当承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用,并对项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足给予补贴。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由开发建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中进行约定。

第十三条  开发建设单位在销售物业时,应当将《前期物业服务合同》作为房屋买卖合同的附件,经物业买受人签字确认,对房屋买卖双方和物业服务企业均具有约束力。

第十四条  前期物业服务合同因故终止的,开发建设单位应当及时公开选聘物业服务企业,并将前期物业服务企业更换情况及时书面报告属地房产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府。

第十五条  前期物业服务企业承接新建物业项目,应当按照相关规定对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知开发建设单位,开发建设单位应当及时整改。

前期物业服务企业应当将承接查验情况书面报送属地房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会成立后,物业服务企业应当将前期接管验收情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将资料移交给业主委员会或转交给新聘用的物业服务企业。

第三章  业主大会及业主委员会

第十六条  符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组应当自成立之日起六十日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会会议:

(一)收集筹备工作相关资料;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(三)拟订管理规约和业主大会议事规则草案;

(四)确认业主身份及投票权数;

(五)拟定首届业主委员会委员候选人条件、推荐名单和选举办法;

(六)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

(七)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

前款第二至第六项内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

第十七条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开1次。

有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,并于会议召开前10日内发布召开临时会议的公告:

(一)经已交付使用物业业主总人数百分之二十以上业主提议;

(二)经业主委员会决定;

(三)经业主委员会监事会提议;

(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;

(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会未按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第十八条  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式。

采用书面征求意见和电子投票形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当公告,公告时间不少于7日。

采用书面征求意见形式的,表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。

第十九条  物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会会议上代为投票。

第二十条  业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的,未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。

第二十一条  业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一名委员组成,组成人数为单数,每届任期不超过5年,可以连选连任。业主委员会可实行候补委员制度,候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。业主委员会委员和候补委员具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主委员会委员、候补委员实行差额选举,按照预定名额和候选人得票顺序当选。

业主委员会委员职务终止时,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在本物业管理区域内公告。候补委员递补后仍未达到议事规则规定的人数,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当在上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会会议补选。

第二十二条  业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任,并在选举产生之日起30日内报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十三条  业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告业主委员会行使职责的情况并向全体业主公布,接受业主质询;

(三)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,交纳物业服务费及其他相关费用,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(七)根据业主大会的授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益;

(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、居(村)民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第二十四条  业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席,委员具有同等表决权,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内公告全体业主。

业主委员会召开会议讨论重大事项时,可以邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的代表和居(村)民委员会代表参加。

第二十五条  业主委员会应当及时、完整向全体业主公布下列情况和资料,接受业主监督:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况;

(五)住宅专项维修资金的筹集、使用、管理情况;

(六)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)业主委员会委员、业主委员会监事会监事的姓名、职务、联系方式等信息;

(九)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会对本条第一款第五项至第七项的内容应当每半年公布,其他情况和资料应当及时更新。

业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。

第二十六条  业主委员会任期届满6个月前,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,经业主申请,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。

第二十七条  业主大会可以设立业主委员会监事会或者独立监事。业主大会设立业主委员会监事会的,任期任届与业主委员会相一致。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主委员会监事会监事。

    业主委员会监事会或独立监事履行以下职责:

审核业主委员会的年度工作计划、工作报告、收支预算及收支报告;

检查业主委员会财务状况和财务活动情况,包括筹集、管理、使用专项维修资金情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况,业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;

监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况;

向业主大会提出罢免业主委员会委员的建议;

对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为,予以纠正;

要求业主委员会及时召开业主大会临时会议;

就业主委员会监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出议案;

可以列席业主委员会会议,并对业主委员会决议的事项提出建议、质询;

定期向业主大会报告业主委员会监事会行使职权的情况并通告全体业主。

第二十八条  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

    业主小组应当履行下列职责:

(一)推选业主代表出席业主大会会议,反映本小组业主的意见;

(二)提出、讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护的方案;

(三)讨论涉及本小组的其他物业管理事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则规定。

第二十九条  业主委员会可以从下列渠道筹集工作经费:

(一)全体业主共有部分物业经营收益;

(二)全体业主共同交纳;

(三)业主自愿捐赠等其他合法方式。

经费筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会议事规则规定,但不得要求物业服务企业提供。

工作经费开支范围、标准、使用管理和业主委员会委员的工作补贴,由业主大会决定。

第三十条  街道办事处、乡镇人民政府应当协助并监督业主委员会建立规范的财务管理制度。专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账立册,并对收支原始凭证及形成的会计资料妥善保存。

业主对专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,业主委员会应当回复。经已交付使用物业业主总人数百分之二十以上的业主提议,业主大会或者业主委员会监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。

第三十一条  有下列情形之一的物业管理区域,可以成立物业管理委员会,代理行使业主委员会的职责。业主委员会一经选举产生,物业管理委员会自行解散。

(一)首次业主大会召开前的前期物业管理期间或者达不到成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件,经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府反复指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会不履行职责达一年以上,无法正常开展工作,需要调整或重新选举业主委员会,经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府反复指导后,仍不能选举产生新一届业主委员会的。

   列入当地老旧住宅小区物业管理年度实施计划且满足前款第二项条件的,或者保障性住房具备前款规定情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织成立物业管理委员会。

第三十二条  物业管理委员会由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织成立,成员可以由街道办事处、乡镇人民政府、辖区派出所、居(村)民委员会、开发建设单位、业主代表等组成。

物业管理委员会总人数应当为五到十一人的单数,其中业主代表应当不少于物业管理委员会人数的百分之五十。物业管理委员会的主任由业主代表担任。

物业管理委员会组成后,应当在物业管理区域内显著位置公示,并在成立之日起三十日内报物业所在地的房产行政主管部门备案。

第四章  物业服务

第三十三条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

正式签订合同前,业主委员会应当将拟签定的物业服务合同文本在物业管理区域内公示,公开征求业主的意见,公开征求意见的期限不得少于7日。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十五日内,向物业所在地的房产行政主管部门备案。

第三十四条  物业服务企业应当每年向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。

第三十五条  物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料,供业主委员会查验:

(一)共有部分经营管理档案;

(二)视频监控系统、电子围栏、入侵报警系统、电梯、消防、水泵、防雷装置、门禁系统等共用设施设备和人防、技防、物防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录;

(三)水箱清洗记录及水箱检测报告;

(四)房屋装饰装修管理资料;

(五)业主清册;

(六)物业服务企业或者开发建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运、通信、有线电视覆盖等书面协议;

(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第三十六条  已交付业主的房屋,物业服务费用由业主承担。未交付业主的房屋,物业服务费用由开发建设单位承担。

第三十七条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

第三十八条  物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会对续聘或者另聘物业服务企业作出决定。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同。

物业服务企业在物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同终止前,物业服务企业不得擅自停止服务。

物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。

第三十九条  物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当按照有关规定和合同约定向业主委员会移交下列材料和财物:

(一)办理前期物业承接验收手续时,开发建设单位向前期物业服务企业移交的图纸和资料;

(二)物业服务期间形成的有关物业以及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料以及物业服务档案;

(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

(四)清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

第四十条  物业所在地的房产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,物业所在地的房产行政主管部门应当责令其限期撤出。

第四十一条  市、县(市、区)房产行政主管部门要及时采集辖区内住宅小区物业项目负责人从业信息,加强对项目负责人从业过程的事中、事后监管,并逐步建立项目经理人信用信息管理系统。

物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并在物业管理区域内显著位置进行公示。

第四十二条  前期物业服务收费实行政府指导价。

物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业服务费用,但预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

第四十三条  物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性事件采取应急措施,及时报告有关行政管理部门和相关业主,并协助做好救助工作。

第五章  物业的使用与维护

第四十四条  新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划行政主管部门核定的内容建设,不得擅自更改规划布局和建筑使用功能。

   开发建设单位在商品房价格备案时,应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确,并在商品房销售现场予以明示。

第四十五条  物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变公共部位和共用设施用途;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

(三)违反规定在房屋内进行装饰装修,损坏或擅自改变房屋承重结构、主体结构;

(四)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室或者书房的上方;

(五)违法搭建建筑物、构筑物;

(六)破坏或者擅自改变房屋外观;

(七)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(八)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品,或者存放、铺设超负荷物品;

(九)排放有毒、有害物质;

(十)随意堆放、倾倒、抛掷垃圾、杂物和露天焚烧;

(十一)制造超标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

(十二)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

(十三)在楼道共有区域堆放物品,占用、堵塞消防通道、安全出口,损坏消防设施、器材;

(十四)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;

(十五)违反规定摆摊设点、占道经营、停放车辆;

(十六)违反规定饲养动物;

(十七)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

第四十六条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施确需改变用途的,应当经业主大会讨论决定同意后,依法办理有关手续。

因维修物业或者公共设施设备确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。

第四十七条  业主或者物业使用人应当按照城乡规划行政主管部门批准或者不动产权属证书载明的用途使用物业。规划用途为住宅的楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

业主将住宅改变为其他经营性用房的,应当及时告知物业服务企业,物业服务企业应当在物业管理区域内进行公示,经辖区街道办事处或小区业主委员会、有利害关系的业主书面同意后,依法办理相关手续。

第四十八条  物业区域内按照建设工程规划许可证确定且首次登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的,每次租赁期限不得超过一年。

物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,属于业主共有,其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定;建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当由建设单位在人防工程竣工验收前完成人防工程标识牌的标注。人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。

第四十九条  物业服务企业对在业主共有道路或者其他公共区域以及业主已取得产权或租赁使用权的车库停放的车辆,可以收取停放服务费。

对执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车,为业主或物业使用人搬家、配送货物、提供维修安装服务的车辆,以及经当地人民政府批准免费和临时停车时长不超过30分钟的车辆,应予以免费。

业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

大型车辆、载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品和危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

第五十条  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护。

责任人不履行维修养护义务的,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担,造成损失的,应当依法承担赔偿责任。发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业应当立即采取应急措施,并及时通知业主委员会,应急维修费用由相关责任人承担。

第五十一条  业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施,应当遵守管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。利用屋面安装太阳能热水器等设施,不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。多层住宅、小高层(12层以下)住宅安装太阳能需规划设计预留埋点,管线通道排列有序,无碍城市观瞻。

第五十二条  业主、物业使用人装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定以及管理规约,并告知物业服务企业。

    物业服务企业应当对装饰装修工程全程监督检查,业主、物业使用人和装饰装修施工人员应当予以配合。

第五十三条  住宅物业进行增设电梯等二次开发改造需要使用共有部分的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后,依法办理相关批准手续。

第五十四条  住宅小区内供水、供电、供气、供热等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主、物业使用人和物业服务企业应当予以配合。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

专业经营设施设备的维修、养护、更新等费用,不得从专项维修资金中列支。

第五十五条  业主购买预售商品房的应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金交存至专项维修资金专户。

建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的商品房首期住宅专项维修资金交存至专项维修资金专户。

第五十六条  发生下列紧急情况时,由物业服务企业征得业主委员会或居(村)民委员会同意后,向物业所在地的房产行政主管部门申请应急维修;无物业服务管理的,由业主委员会或相关业主提出使用申请应急维修。

(一)电梯故障危及人身安全,经电梯专业检测机构出具整改通知书的;

(二)二次供水、排水系统设施设备发生故障影响使用,经物业所在地的房产行政主管部门或其指定的专业机构核实并出具意见书认定的;

(三)消防系统设施设备存在安全隐患或发生故障,消防部门出具整改通知书的;

(四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用,经物业所在地的房产行政主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

(五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患,经物业所在地的房产行政主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

(六)发生严重危及房屋安全的其他紧急情况(如严重沉降、倾斜、开裂等),经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经房产行政主管部门认定的。

第五十七条  未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的,业主委员会、物业服务企业应及时按规定启动专项维修资金补建、续筹程序,具体筹集方式和操作流程由业主大会决定。

第六章  老旧住宅小区物业管理

第五十八条  本条例所称老旧住宅小区是指对已交付建成使用,但配套设施不齐全、老化严重,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区。

第五十九条  市、县(市、区)人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,对老旧住宅小区,在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

第六十条  老旧住宅区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应优先用于物业服务支出。

第七章  法律责任

第六十一条  违反本条例,法律、法规有规定的,从其规定;造成他人损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十二条  物业服务企业违反本条例第三十五条规定,未建立、保存相关档案和资料供业主委员会查验的,由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款,并录入物业服务企业信用档案。

第六十三条  业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十四条  开发建设单位、物业服务企业违反本条例第四十八条,销售或者变相销售停车位、车库的,由县级以上人民政府房产行政主管部门责令改正,退还违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下罚款;未按照规定出租停车位、车库的,责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。

第六十五条  县级以上人民政府房地产和有关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府及其工作人员,在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章    

第六十六条  本条例自年月日起实施。

 

关于《孝感市住宅小区物业管理

条例(草案)》的起草说明

——2017年10月31日在孝感市第六届人民代表大会

常务委员会第七次会议上

市房管局局长谢东安

主任、各位副主任、秘书长、各位委员:

受市政府委托,现就《孝感市住宅小区物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)作如下说明:

一、立法的必要性

自2011年11月9日我市第一部物业管理规范性文件《孝感市物业管理办法》(孝感政规〔2011〕5号)公布施行后,我市物业管理工作的基础得到夯实,管理措施得到加强,孝感城区住宅小区物业管理实现全覆盖。

但近年来,在我市经济社会快速发展、城市管理逐步转型及广大业主维权意识日益增强等因素的影响下,孝感城区住宅小区综合管理工作面临了一些新情况、新问题,物管矛盾日益凸显,严重影响着社会的稳定。由于《孝感市物业管理办法》受制定时环境的局限,有些方面的规定已不再适应当前物业管理工作的需要。另外,我省于2016年出台的《湖北省物业服务和管理条例》对住宅小区综合管理起到了一定的促进作用,但是该上位法的原则性规定较多,针对具体事务的操作性不强,不能完全满足我市物业管理的实际需要。针对上述情况,我市尽快出台相应的法规制度加以规范势在必行。

二、起草的过程

(一)准备阶段。今年2月份,市房管局成立了物业管理立法工作专班,正式启动了住宅小区物业管理立法调研工作,对全国17个城市物业管理相关法律、法规和文件进行了整理,收集文件26件,对孝感市48个社区进行了问卷调查,征集意见建议162条。

(二)起草阶段。工作专班在认真学习研究物业管理有关的法律法规和充分吃透把握上位法条款的基础上,参考借鉴了外地城市住宅小区物业管理好的做法,于7月初完成了《条例(草案)》初稿。在起草过程中,市人大常委会领导多次到现场调研指导,市人大法制委、城环委、市政府法制办相关负责同志全程参与起草和修改。经过4次修改完善,于8月初形成了《条例(草案)》(征求意见稿)。

(三)征求意见阶段。8月初,市政府办公室下发了征求《条例(草案)》(征求意见稿)意见的通知,共征求到各县(市、区)人民政府、市直相关部门的意见建议77条。工作专班通过认真讨论研究,共采纳19条,形成了《条例(草案)》(送审稿)。

(四)市政府研究审议阶段。10月12日,市政府先后召开协调会议和专题会议,对《条例(草案)》(送审稿)再次征求相关单位意见并进行审议后,由市房管局按会议意见进行修订完善,报经市政府同意,最终形成了《条例(草案)》。

三、《条例(草案)》的主要内容

《条例(草案)》在坚持社会、市场和政府“三方”综合管理的总原则下,结合孝感实际,充分体现了务实创新解决问题的目的。《条例(草案)》共设8章66条,除总则和附则外,还包括前期物业管理、业主大会及业主委员会、物业服务、物业的使用与维护、老旧住宅小区物业管理及法律责任等内容。

(一)明确了孝感市各级人民政府的主要职责。

《条例(草案)》总则部分规定了立法目的和依据、适用范围、定义,第三、四条明确了市、县(市、区)人民政府要将物业管理工作纳入社区综合管理工作体系,对本辖区内的物业管理工作负总责,基层政府为基础,分级负责、部门联动的管理体制。物业管理工作不是房管部门一家的工作,也不是几个行政职能部门的工作,而是一项涉及到经济社会发展大局的民生工程。《条例(草案)》在进一步明确各行政职能部门依法履行各自职责和共同做好物业管理监督工作的基础上,设定了第六条物业服务联席会议制度,是为了解决街道办事处、乡镇人民政府和各相关行政职能部门在履行物业服务指导、监督、管理过程中综合协调不够、人手不足、专业性欠缺的短板。第七条信息收集机制,建立全市物业管理的电子投票系统,主要解决传统的物业管理工作中,业主开会难、投票表决难、政府监管难的瓶颈。第八条建立物业企业信息公开公示制度,让业主对物业相关的权属、合同、价格、决定等信息更加明了。

(二)贯彻了业主自治的立法精神。

业主作为物业管理法律关系中的主体之一,业主自治是上位法中明确的立法精神,但业主自治的困境是全国面临的共同难题。关于业主大会成立难、业主开会难、业主委员会运行难、对业主委员会的监管难、没有成立业主自治组织的小区政府兜底难等难题,《条例(草案)》第三章细化了业主大会、业主委员会的主要工作流程,厘清了业主、业主委员会、业主大会的权利和义务,在保护业主的自治权、知情权、监督权、表决权,选举和被选举权等方面相较上位法更具有操作性。在目前业主参与物业管理主动性不高的大环境下,业主自治组织的缺位是一个相当长时期内难以解决的难题。针对孝感市目前业主自治的实际情况,《条例(草案)》第二十七条创设了业主委员会监事会,第三十一条物业管理委员会两项条款,为解决业主自治难的问题填补了空白。

(三)解决了孝感市物业管理中的实际问题。

1、针对开发建设过程的遗留问题导致物业管理矛盾的尖锐复杂这一根源,为减少和避免物业纠纷,《条例(草案)》中设定了第十一条物业前期介入工作条款,是对省条例第五章有关前期物业服务相关条款的细化,明确了前期物业服务企业中标后开展前期介入的工作流程和工作职责。

2、针对前期物业服务阶段,开发建设单位更换前期物业服务单位现象屡有发生的情况,为有效规范开发建设单位的行为,督促其履行前期物业服务中的法定义务,保护在业主大会成立之前全体业主的利益,体现业主在前期物业服务阶段的意志,《条例(草案)》在省条例第四十一条第二款的基础上,细化和创设了第十四条前期物业服务单位更换条款,明确开发建设单位应及时选聘的新物业服务企业,并主动向房产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

3、针对物业服务质量的高低,《条例(草案)》设定了第三十八条物业服务合同续签与解除条款,为杜绝物业服务单位不全面履约、擅自撤管等行为设置了红线,避免因此产生社会矛盾,减轻政府社会综合治理领域的压力。

4、针对车库、车位矛盾纠纷,《条例(草案)》设定了第四十八条停车位物权划分、第四十九条停车服务收费等两个条款。在车库所有权上,明确了已办理不动产登记的车库、车位归建设单位所有,共有道路或场地用于停车的车位,属业主共有。利用人民防空工程改为停车位的住宅小区,开发建设单位、物业服务企业和业主均没有所有权,而只具有使用权和管理权。其它利用共用部位的车库库位按物业服务合同或管理规约约定,缴纳泊位费和停车服务管理费。停车费归属问题,《条例(草案)》也作了明确规定,泊位费归全体业主所有,停车服务管理费归物业服务企业所有。

5、针对孝感市老旧住宅小区没有维修资金以及大批住宅小区将进入房屋共用部位和设施设备的大修、翻新改造期的问题,《条例(草案)》设定了第五十七条专项维修资金的补建和续筹条款,未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的,小区业主委员会、物业服务单位应及时按规定启动专项维修资金补建、续筹程序。具体筹集方式和操作流程由业主大会决定。此条款明确了专项维修资金的续筹主体是业主委员会和物业服务单位,筹集方式和筹集流程的决定权归业主大会。

(四)明确了法律责任。

1、《条例(草案)》第六十二条、第六十三条、第六十四条设定了物业服务企业未建立物管档案、业主不按合同约定交纳物业费、销售或变相销售车位等违规行为的法律责任。

2、进一步明确了行政违规的法律责任。

《条例(草案)》的法律依据附后。

《孝感市住宅小区物业管理条例(草案)》和以上说明,请予审议。

附件

(一)起草依据

《物权法》

《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第504号

《湖北省物业服务和管理条例》

《住宅专项维修资金管理办法》

(二)参考地方法规、规章、规范性文件

《南京市住宅物业管理条例》

《济南市物业管理条例》

《广州市物业管理暂行办法》

《兰州市物业管理条例》

《江苏省物业管理条例》

《海东市物业管理办法》

《玉溪市物业管理办法》

《呼伦贝尔市物业管理办法》

《江西省物业管理条例》

《萍乡市物业管理办法》

《珠海市物业管理办法》

《上海市住宅物业管理规定》

《黄山市房屋专项维修资金管理办法》

《宝鸡市住宅专项维修资金管理办法》

《关于加强孝感城区住宅小区综合管理的实施意见》



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