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关于征求《孝感市住宅小区物业管理条例(草案修改稿)》修改意见的公告
发布时间:2018-03-13 来源:   作者: 
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2017年10月31日,市六届人大常委会第七次会议对《孝感市住宅小区物业管理条例(草案)》进行了审议。为进一步广泛听取民意,提高立法质量,现将草案修改稿予以公布,欢迎社会公众提出意见和建议。

意见反馈截止日期为2018年3月31日。

通讯地址:市人大常委会法工委(市行政中心1100室)

   编:432000

联系电话:2281100,2281114(传真)

电子邮箱:xgfgw2015@163.com

 

 

 

                             孝感市人大常委会办公室

 2018313

 

 

孝感市住宅小区物业管理条例

(草案修改稿

 

 

第一章    

第二章  业主大会和业主委员会

第三章  前期物业管理

第四章  物业管理服务

第五章  物业的使用与维护

第六章  法律责任

第七章    

 

第一章    

 

第一条  为了规范住宅小区物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条  本市行政区域内的住宅小区物业管理及其相关活动,适用本条例。本条例未作规定的,依照有关法律、法规的规定执行。

本条例所称住宅小区物业管理,是指住宅小区内的业主通过选聘物业服务企业,对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地提供维修、养护服务,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  市、县(市、区)人民政府应当将住宅小区物业管理工作纳入基层社会治理体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制,促进住宅小区物业管理规范化。

第四条  街道办事处、乡镇人民政府依法组织、指导本辖区内的住宅小区成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷。

社区(村)居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好住宅小区物业管理相关工作。

第五条  市、县(市、区)房屋行政主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

(一)对物业服务企业服务质量进行监督管理;

(二)对物业服务企业组织开展信用评价;

(三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;

(四)对物业的使用与维护进行监督管理;

(五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

(六)对住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;

(七)建立、维护物业管理电子信息平台;

(八)处理物业管理活动中的投诉;

(九)法律、法规规定的其他职责。

第六条  市、县(市、区)有关行政主管部门按照下列规定,负责住宅小区物业管理活动的相关监督管理工作:

(一)建设行政主管部门负责房屋建筑工程质量监管,监督建设单位履行房屋保修责任,查处违规装饰装修房屋行为;

(二)规划行政主管部门负责物业服务用房等公用建筑的规划配置和对违法建设的认定,协助开展物业管理区域的划分;

(三)民政行政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府在业主大会和业主委员会组建、换届选举及其日常运行中履行相关职责进行指导监督;

(四)城市管理行政主管部门负责查处毁绿种植农作物、饲养家禽家畜和占道经营、私搭乱建、噪声油烟扰民等行为;

(五)公安机关负责对消防、监控安防、养犬、车辆停放等开展监督检查,依法查处影响公共安全、公共秩序的违法行为;

(六)环境保护行政主管部门负责对社会生活噪声及周边商业噪声的监测工作;

(七)质量技术监督部门负责对电梯、锅炉等特种设备的安全监管;

(八)工商行政管理部门负责对违规经营活动的治理工作;

(九)价格行政主管部门负责监督检查物业服务收费活动,查处违规收费行为;

(十)人民防空行政主管部门负责对人民防空工程设施维护管理的监督检查。

有关行政主管部门职责分工发生调整变化的,按照调整后的规定执行。

第七条  建立住宅小区物业管理联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,房屋、公安、民政、城市管理等行政主管部门和社区(村)居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加,具体解决物业管理活动中需要协调的问题。

 

第二章  业主大会和业主委员会

 

第八条  业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会,选举产生一个业主委员会。

物业管理区域的划分应当遵守下列规定:

(一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

(二)住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为同一个物业管理区域;

(三)规模较大的住宅小区,共用设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为两个以上物业管理区域。

第九条  住宅小区符合下列条件之一的,应当成立业主大会:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

第十条  符合成立业主大会条件的,建设单位应当向房屋行政主管部门提出召开首次业主大会会议的申请;建设单位未申请的,业主可以申请。房屋行政主管部门应当在收到申请后书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

  街道办事处、乡镇人民政府应当自收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内按照国家和省有关规定组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。

第十一条  业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在住宅小区内显著位置公示,公示时间不少于七日。

需要投票表决的,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名;表决可以采用电子投票方式。

第十二条  住宅小区内业主人数较多的,可以以栋、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对和弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第十三条  业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期不超过五年,委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任从全体委员中推选产生。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主委员会成员名单报房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第十四条  业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上的业主委员会委员提议,应当在七日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意。业主委员会委员不能委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会召开会议讨论重大事项时,可以邀请街道办事处、乡镇人民政府和社区(村)居民委员会派员参加。

第十五条  业主大会和业主委员会的决定,对全体业主具有约束力。

业主大会和业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第十六条  业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位及其处分情况;

(五)物业共有部分的经营收益及其使用情况;

(六)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一项至第四项规定的事项应当持续公示并及时更新;第五项规定的事项应当每半年公示一次,第六项、第七项规定的事项应当每年公示一次,公示期不少于三十日。

第十七条  业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行换届选举;业主委员会逾期未组织的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导、协助成立换届小组,由换届小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议。

第十八条  业主大会、业主委员会工作经费可以从下列渠道筹集:

(一)全体业主共同交纳;

(二)物业共有部分经营收益;

(三)业主自愿捐赠等其他合法方式。

有条件的住宅小区,业主大会可以决定给予业主委员会成员一定数额的津贴,所需费用从业主大会、业主委员会的工作经费中列支。

第十九条  街道办事处、乡镇人民政府应当协助并监督业主委员会建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、物业共有部分经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账立册。

业主对住宅专项维修资金、物业共有部分经营收益、业主大会和业主委员会工作经费等相关财务收支情况有异议的,业主委员会应当回复。经百分之二十以上的业主提议,业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构进行审计,并将审计报告通报全体业主。

第二十条  住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会,代行业主大会或者业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会未履行职责达一年以上,需要选举产生新一届业主委员会,经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能选举产生的。

列入老旧住宅小区物业管理年度实施计划且存在前款第二项规定情形的,或者保障性住房存在前款所列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织成立物业管理委员会。

第二十一条  物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立,由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员会、公安派出所、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为九十三人的单数,其中业主代表不少于百分之五十,由街道办事处、乡镇人民政府在业主中推荐产生。

物业管理委员会应当将成员名单在住宅小区内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府予以答复和协调解决。

 

第三章  前期物业管理

 

第二十二条  在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当按照国家和省有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同,实施前期物业管理。   

投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的,经房屋行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

建设单位应当在前期物业服务合同签订之日起十五日内,将前期物业服务合同报房屋行政主管部门备案。

第二十三条  新建住宅小区物业交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接查验。未经承接查验或者查验不合格的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

物业承接查验应当邀请业主代表和房屋行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员会派员参加,必要时可以聘请相关专业机构予以协助。

第二十四条  实施承接查验的物业,应当具备下列条件:

(一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置,并对物业服务用房、物业共有部分配置独立的水、电计量装置;

(二)管道燃气主管网覆盖的区域,完成住宅室内外燃气管道的敷设且与相应管网连接,安装分户计量装置;

(三)通信、有线电视、宽带数据传输线路端口敷设到户;

(四)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成;

(五)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(六)电梯、二次供水、高压供电、消防、监控安防等共用设施设备取得使用合格证书;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第二十五条  物业承接查验完成后,符合本条例第二十四条规定条件的,建设单位应当与前期物业服务企业签订物业承接查验协议,并按照国家和省有关规定向前期物业服务企业移交承接查验资料。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,将物业承接查验协议及有关资料报房屋行政主管部门备案

第二十六条  建设单位销售房屋时,应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、临时管理规约、前期物业服务合同等材料以及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备等信息,并向房屋买受人提供书面告知材料。

建设单位与房屋买受人签订房屋买卖合同时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件。

 

第四章  物业管理服务

 

第二十七条  业主大会可以决定采用招投标或者协议的方式选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务企业的,由业主委员会按照有关法律、法规的规定组织招投标

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在住宅小区内显著位置公示后,提请业主大会决定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内将物业服务合同报房屋行政主管部门备案。

第二十八条  物业服务企业可以将住宅小区内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修、养护。

第二十九条  物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。前期物业服务收费以及保障性住房、房改房和不具备协商条件的住宅小区物业服务收费实行政府指导价,其他类型的物业服务收费实行市场调节价。

政府指导价的适用范围和收费标准由价格行政主管部门制定。市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第三十条  物业服务收费应当采取包干制或者酬金制方式计算收取,具体标准和方式由物业服务合同约定。

物业服务收费项目和标准应当向全体业主公示。物业服务企业不得向业主收取任何未予公示的费用。

物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,应当经业主大会决定。

第三十一条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。房屋所有权转让的,业主应当结清物业服务费,并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知物业服务企业。

业主欠交物业服务费的,物业服务企业可以通过书面告知、上门催交、在住宅小区内显著位置公示等形式督促其交纳;仍不交纳的,可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务企业不得采取中断供水、供电、供气、停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。

第三十二条  供水、供电、供气等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费,但接受委托的物业服务企业,不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十三条  业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前,组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会与原物业服务企业应当重新签订物业服务合同;决定另聘的,应当书面告知原物业服务企业。

物业服务合同期满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定的,原物业服务合同应当继续履行。

物业服务企业在物业服务合同期满后不再提供物业服务的,应当提前九十日书面告知业主委员会。

第三十四条  物业服务合同解除或者终止后,原物业服务企业应当按照规定办理物业服务交接手续,并移交下列资料和财物:

(一)物业承接查验资料;

(二)物业服务期间形成的物业及设施设备运行、维修、养护、更新的有关资料和物业服务档案;

(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

(四)预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定应当移交的其他资料和财物。

第三十五条  房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务交接工作的指导、协调和监督。

物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,房屋行政主管部门应当责令其限期撤出。

第三十六条  原物业服务企业退出物业项目时,业主大会尚未选聘到新的物业服务企业的,街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理,并指导社区(村)居民委员会组织不超过一年的清扫保洁、秩序维护等基本物业服务,费用由全体业主分摊。

 

第五章  物业的使用与维护

 

第三十七条  业主、物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会业主委员会决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

住宅小区内禁止下列行为:

(一)擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途;

(二)擅自改变房屋外观,违法搭建建(构)筑物;

(三)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;

(四)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、餐厅、客厅、卧室、书房的上方;

(五)违反规定租赁住房;

(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位,损坏或者擅自占用、迁移共用设施设备;

(七)侵占绿地,毁坏绿化和绿化设施;

(八)违反规定种植农作物或者饲养家禽家畜;

(九)违反规定摆摊设点、占道经营;

(十)制造超过规定标准的噪音、振动;

(十一)违反规定堆放易燃、易爆、剧毒或者放射性物质,排放有毒、有害物质;

(十二)违反规定停放车辆,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道,影响车辆、行人的正常通行;

(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

发生前款所列行为,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。

第三十八条  业主、物业使用人装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定,并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人、装饰装修施工人员,并进行现场巡查。

因房屋装饰装修活动造成相邻房屋的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等,业主、物业使用人应当负责修复或者赔偿。

第三十九条  业主使用物业共有部位进行增设电梯等改造的,应当符合有关法律、法规规定和安全技术规范,并经本单元(栋)三分之二以上的业主同意,依法办理有关手续后,由业主委员会负责组织实施。

第四十条  建设单位应当在预售或者现售房屋时公布住宅小区内规划车库、车位产权、数量及出售、出租等方式。

住宅小区内规划车库、车位不得出售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后可以对外出租,每次租赁期限不得超过一年。

第四十一条  住宅小区内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

住宅小区内依法配建的人民防空工程设施,平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限每次不得超过三年,不得将停车位销售、附赠。

第四十二条  物业服务企业对在业主已取得产权或者租赁使用权的车库、车位以及在业主共有道路或者其他公共区域停放的车辆,可以收取停泊服务费。具体收费标准由价格行政主管部门会同房屋行政主管部门制定并公布。

公安、消防、抢险、救护、环卫、家政服务等车辆执行公务或者实施作业时,在住宅小区内临时停放,以及车辆临时停车时长不超过三十分钟的,免收停泊服务费。

业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

第四十三条  业主应当按照国家和省有关规定交存住宅专项维修资金。不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验住宅专项维修资金交存情况。

首期住宅专项维修资金,由房屋买受人在办理房屋预售合同备案前存入住宅专项维修资金专户尚未售出和建设单位自留的房屋,由建设单位在竣工验收备案前存入住宅专项维修资金专户。

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。

房屋所有权转让的,交存的住宅专项维修资金一并转让。

第四十四条  住宅专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

常规、可预见的小额维修,可以采取业主大会一次投票集中表决多个维修项目的方式安排住宅专项维修资金的使用。发生危及或者可能危及人身财产安全的紧急情况,需要立即维修的,可以由业主委员会安排先行维修,事后补办相关手续并向全体业主公示。

第四十五条  住宅专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

业主大会成立前,住宅专项维修资金由房屋行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理住宅专项维修资金的,应当设立住宅专项维修资金银行账户,接受房屋行政主管部门的监督。

第四十六条  物业保修期内发生的维修费用,由建设单位承担。保修期满后的维修费用,业主专有部分由业主承担;物业共用部位、共用设施设备,从住宅专项维修资金中支付,不足部分,由相关业主按照专有部分面积分摊。

属于人为损坏的,维修费用由责任人承担。

第四十七条  住宅小区内供水、供电、供气等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

专业经营设施设备的维修、养护、更新等费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

第四十八条  市、县(市、区)人民政府应当加强对老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套公用建筑及设施设备的改造建设。

供水、供电、供气等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区,业主、物业服务企业和专业经营单位应当配合市、县(市、区)人民政府采取措施逐步改造并实现分户计量、分户控制。

 

第六章  法律责任

 

第四十九条  违反本条例,法律、法规有规定的,从其规定。

第五十条  业主、物业使用人违反本条例第三十条第二款规定,按照下列规定进行查处;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任:

(一)违反第一项、第二项、第七项至第十项规定的,由城市管理行政主管部门依法查处;

(二)违反第三项、第四项规定的,由建设行政主管部门依法查处;

(三)违反第五项、第六项规定的,由房屋行政主管部门依法查处;

(四)违反第十一项、第十二项规定的,由公安机关依法查处。

第五十一条  违反本条例第四十条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程未向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由房屋行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期未改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

第五十二条  房屋行政主管部门和有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其工作人员,在物业管理活动中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第七章    

 

第五十三条  本条例自        日起施行。



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